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来源：财经观潮（guid），作者：潮哥
首先声明，本号长线看好三类城市的楼市：
第一类：中心城市，包括直辖市、计划单列市、省会城市；
第二类：核心城市周边的城市；
第三类：以上两类城市之外，经济、人口增长动力足，且可持续的城市。
长线，城市的经济和人口是影响楼市的关键因素，以上这三类城市长远来看，人口和经济都会不错。
但买房毕竟是眼前的事情，是短期内的判断，因此短线预测，显得更为有意义。
年的楼市，各类城市将怎么走？
一线与强二线城市，肯定是步履维艰，所有的眼睛都盯着这些城市，他们不能、不敢再蹦跶了。
根据机构减持地产股和许多地区纷纷上调首套房、二套房贷款利率，本号认为今年一线城市和强二线城市的楼市基本没戏，这些城市今年的成交量将继续维持在低位，房价虽然难跌，但上涨基本没希望了。
部分一二线城市房贷利率数据（图片来源：财看见-腾讯财经）
一线与强二线城市，今年要坐冷板凳，但楼市也不能过冷，毕竟政府的财收仍需大力依靠卖地收入，经济也仍需楼市刺激带动，因此必须要部分城市来中和一线与强二线城市的冷。
谁会承担这个职责？从房企那里我们等到了答案，弱二线和部分三四线城市，例如西部一些省会城市和东部一些经济活跃的三四线城市。
据媒体爆料，多家房企今年希望在热点城市周边的三四线城市加大布局，中西部的一些中心城市也希望能有业绩突破。因为这些区域“房价基数小、调控力度不大”，容易获得销售业绩。
本号认为，弱二线和三四线相比于一线与强二线，受 比如说兰州、西安这些城市，尽管去年也跟进了一些楼市调控政策，但自从西安宣布加入人才争夺战后，房价一路高企。今年，西安市政府已经透露，人才落户将进一步放宽。
而兰州，受土地出让金腰斩影响，上个月已经宣布取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
至于东部一些经济活跃的三四线城市，刚刚过去的两个月，数据显示，已经大卖。
上图是楼市开门红热销城市前十五的城市，台州、泉州、扬州、镇江、莆田、连云港、江阴、安庆、温州，这东部三四线城市占比高达2/3,。
恒大、碧桂园前两个月销售业绩大涨、均突破千亿，就得益于两家房企在三四线城市布局项目较多。
这些三四线城市，之所有值得看好，原因有两个：
1、经济、人口发展不错。比如台州、镇江、扬州、江阴（县级市）、泉州、南通、嘉兴、东莞、惠州、中山，这些城市或者是靠自己或者是靠傍大腿，总之发展都还不错。
比如说台州，经济就非常活跃，别看这个城市级别不高，但在年A股IPO家数区域分布排名中，台州有11家，位于全国前列，经济活力由此可见。
比如江阴，江阴是无锡下辖的县级市，民营经济异常活跃，被誉为中国制造业第一县，在百强县排名中，长期处于第二位，仅次于苏州的昆山，其经济实力盖过西部许多省会城市。
再比如泉州，传统制造业非常发达，一直都是福建的经济担当，是福建的经济中心。
2、棚改。
棚改是导致三四线城市房价上涨的重要因素。前几天，后台有粉丝留言，问我为什么棚改会刺激房价上涨。
其实逻辑很简单。在棚改过程中，有两个政策非常重要，即PSL和棚改货币化。
PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款，再发放给棚改居民。而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。
如果你还不明白，那就一句话告诉你，棚改就是国家印钞票给棚改居民，让他们拿着钱去购房，去去库存。去库存，必然刺激房价。
前几天，国务院总理在重要会议上表示，未来仍是三年依旧是棚改大年，年将启动新一轮棚改，年5月，国务院常务会议决定年至年棚改计划开工万套，也就是每年开工万套。
据住建部公布的数据，过去两年棚改开工大致在每年万套左右，其中年实际开工万套，年实际开工万套。
棚改一直都被看作是推动房价的重要力量，年新一轮的棚改正在启动，东部这些经济基本面非常不错的城市，房价也就有了新动力。
延伸阅读：
疯狂！小县城楼市狂欢，一场精准收割扑面而来来源：国英观察（ygyobs），作者：杨国英
春节前看房，春节后买房，这是年中国“乡村中产”兴起的热潮。
何谓“乡村中产”？他们要么在农村是种田大户、作坊式加工厂的老板，要么常年在外务工或经商。当然，除了长三角和珠三角等极少数经济发达的农村外，绝大多数的“农村中产”，都是在外务工或经商为主。
“乡村中产”赚钱不易，他们常年奔波，省吃俭用，赚的都是辛苦钱。虽说是“乡村中产”了，收入也远比城市中低收入阶层高得多，但是，生活质量却远远不如城市中低收入阶层，毕竟，城里人的社保更健全（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险），孩子的教育环境也比乡村好得多。
这些“乡村中产”买房，大都是所在的县城、或者地级市，手头不是太宽裕的，选择在县城买房，手头特别宽裕的，则会选择在地级市买房。能在省会城市、甚至一线城市买房的，那就不叫“乡村中产”了，而是“乡村土豪”了。
在往年，混得好的，也会在县城或地级市买房，你不买房，手头上的钱，还能干啥呢？再说，这些年，乡村的中小学都在合并，都流行去县城读书，孩子小的，你不买房，读不到好的学校，孩子大的，学习成绩不甚理想的，你不买房，怎么谈婚论嫁——现在的农村，在县城有套房、再有辆车，已经成为男方娶亲的标配。
县城或地级市的房子，年年有人买，但是，远远不如今年这么狂热——在前两年一二线城市房价疯涨的推波之下，在三四线城市也惯用棚改户现金补偿的助澜之下，在今年的春节，除了“国家级贫困县”之外，超过90%的县城，应该都胜利完成房地产去库存的艰巨任务了。
包括县城和部分地级市我国广泛的三四五线城市，在这一波“乡村中产”的购房狂潮之下，房地产是去库存了，不仅是去库存了，而且还是房价超级大涨地去库存了，这对于地方政府和开发商来说，是个多么值得祝贺的事啊。
举例来说，在我家乡的县城（苏中里下河地区），年的房价（均价）才0元左右一平方米，现在飙升到8元出头——往前再推三年，当地房价的走势是，年均价元一平米，年跌到3元左右，年反弹到4元上方——然后，从年初开始，一路向上，直到现在的8元上方。
地方政府和开发商是开心了，他们终于解套了，并且还大赚特赚了。但是，在这一波房价高峰抢房的“乡村中产”，这有可能终生被套了，这一波县城抢房潮，是一次对“乡村中产”的致命收割！
为什么这么说，我仅做三点讨论。
1、人口房价短期看政策，中长期看人口。
短期政策有许多，货币政策了，调控政策了，信贷政策了，棚改户现金补偿政策了……但是，这些，除了对卖房者有影响外，对刚刚买房的，却已经是暂时过去式，你刚买房一个月、二个月，难道马上就卖房，好卖吗？
房价的中长期走势，关键还是看人口。你的人口增长了，你的人口流入多了，住房需求自然上升了，当地房价就能托得住，就能涨得起来。但是，如果你的人口减少了呢，你的人口流出了呢，房价自然托不住，自然得跌下来，住房的需求下降了嘛。
讲了这个道理。我们再看广大县城（或者三四五线中小城市），最近几年的居民人口虽然没有减少，也基本没有增加，但是，常住人口却大大地减少了。原因何在？我国县域经济的产业结构，以传统加工制造业为主，现在传统产业不行了，更多的人只能涌向一二线大城市去谋生、去赚钱，毕竟，大城市有现代服务业，对就业人口的容纳空间更大。
2、供地相比于一二线城市的人多地少，广大的三四五线城市，却是人少地多。
说说我家乡的县城（姜堰，现已改为区），面积是平方公里，常住人口79万，对比二线城市南京的鼓楼区（面积是53平方公里，常住人口万），不比不知道，一比吓一跳，姜堰土地面积是南京鼓楼区的17倍，人口却仅是其60%——南京鼓楼区的人口密度，是我家乡县城的28倍多。
大城市的人口仍在持续增长（北京和上海的限购、限户籍除外），而土地面积却是固定的，常住人口增长，最厉害的还不是南京（最近三年，每年增长2万人左右），而杭州和成都的常住人口增长，最近三年，每年增长分别为10万人和20万人左右。
全国经济比较落后的东北和西部地区，我们不讨论了，讨论起来，结果会更吓人。仅举例山西的长治和湖南的湘潭，这两个中部省份的地级市，长治市的面积是1.39万平方公里，有两个上海市那么大，湘潭市的面积是6平方公里，也有两个半深圳市那么大。
但是，人口呢？长治的常住人口是万人，湘潭的人口是万人（相比10年前，还减少了近10万人），上海和深圳的人口密度，差不多是长治和湘潭的16—20倍。
这说明了什么？
绝大多数三四线城市的房地产，是毫无价值的，更不是说小县城了，那么多的土地供给（房价不涨不供给，房价一涨必供给），相对那么少的人口，几乎是可以无限供给的——只要愿意，小县城几乎可以给每个当地居民，提供一幢楼的土地。
3、房产税这几天的两会，房产税又提了出来，时间点差不多是年。
有人会说，作者你头晕了吗？房产税是以总房价为基数，大城市的房价高，被征税也多，小城市的房价低，被征税也低，明明是大城市更受伤啊！
我没有晕！说说道理。
房产税的征税多少不重要，关键是你能不能转移出去。
大城市本就人满为患，更何况，广大乡村的年轻人、三四五线中小城市的年轻人，还在一波又一波地往大城市涌。
未来大城市的房产税，是可以转移出去的，转移给租赁人群，即使是自住，只要房产税开征，大城市的房价也会配套上升的，因为，说到底，人多有需求。
而小县城呢，广大的中小城市呢，不要说这一波又盖了这么多房子，又卖了这么多房子，还要再盖更多的房子，但是，说到底，你人少啊，人又少，房子又多，你租给谁？没有租，没需求，空着还要收你房产税，不管你基数有多低，关键你转嫁不出去，你得自己承担。
说到这里，不知道大家还记得不记得，早在10年前，美国的底特律，一套房仅卖1美元，还没有人要——为什么？底特律是美国曾经的汽车之城，但是，最近10多年，汽车产业衰败了，呆在底特律，你很难找到合适的工作，人口大幅度流失，住房的需求大幅度减少了，没有住房和租房的需求，你就是白送也没人要，毕竟还要交税嘛。
哀叹，广大的“乡村中产”，包括我家乡的众多亲友，这一波楼市狂欢（小县城）对你们的致命收割，历史将证明，这是极度残忍的。
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年2月4号中央一号文件《实施乡村振兴战略的意见》发布，是“休闲农业和乡村旅游”砥砺奋进的一年，到年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现；乡村振兴，产业兴旺是重点。必须坚持质量兴农、绿色兴农，以农业供给侧结构型改革为主线，加快构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，提高农业创新力、竞争力和全要素生产率，加快实现由农业大国向农业强国转变。
年3月17-18日
中国☆青岛
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